전세 집주인 변경 시 대처하는 방법

 

전세로 거주하던 집에 주인이 바뀌는 경험은 한두 번쯤은 있으셨을 겁니다. 임차인 입장에서는 집주인이 변경되면 퇴거해야 되는 거 아닌지 또는 보증금을 올려줘야 하는 건지 여러 가지 걱정거리들이 생기기 마련인데 그래서 이번시간에는 전세 집주인 변경 시 어떻게 세입자는 어떻게 대처해야 하는지 자세하게 알려드리겠습니다.

 

목차

 

전세 집주인 변경 시 대처 방법

 

1. 임차인 동의 여부 

▶ 원칙적으로 임대인은 임차인의 동의를 구하고 집을 매도하여야 합니다. 이때 임차인은 새로운 집주인으로 변경되는 것에 의사표현을 할 수 있는데 추후 전세 보증금 반환에 문제가 생길 것 같다면 승계를 거부할 수 있습니다. 특히 임대인이 임차인 동의를 구하지 않고 집주인이 변경되었다면 기존 집주인에게 승계거부통지를 통해 보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 그러나 이런 경우에는 법적 다툼으로 갈 가능성이 있으며 시간도 오래 걸리고 서로 힘들기 때문에 보통은 임차인이 집주인변경에 동의를 하는 편입니다.

 

2. 계속 거주 여부

▶ 주택임대차보호법상으로 규정에 의하면 임차주택의 양수인은 기존 집주인의 임대인 지위를 승계한 것으로 본다라고 명시되어 있습니다. 임대차계약의 내용을 그대로 승계하는 것이므로 계약 종료 후 보증금을 반납할 의무가 생깁니다. 또한 남은 계약기간 동안은 임차인에게 퇴거와 전세 보증금 증액을 요구할 수 없기 때문에 계약기간 동안 거주를 보장받을 수 있습니다. 

 

3. 계약서 작성 여부

▶ 주택임대차보호법상 바뀐 집주인은 이전 집주인의 채권을 포함한 채무를 그대로 이전받은 것이므로 집주인이 변경되었다고 해서 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 다만 바뀐 집주인이 계약서 작성을 요구한다면 반드시 등기부등본을 확인해 새로운 근저당권은 없는지 확인 후 문제가 없다면 계약서상에 특약으로 임대인 변경으로 인하여 기존계약서를 다시 작성하고 계약사항은 기존과 동일하다는 내용을 추가하시기 바랍니다. 또한 전셋집이 경매로 넘어가는 만약의 상황을 대비해 이전 집주인과 작성한 계약서는 반드시 보관하시기 바랍니다.

 

4. 확정일자 여부

▶ 확정일자와 전입신고는 임차인이 대항력을 갖게 하는 중요한 요건인데 바뀐 집주인과 기존계약서를 다시 작성했다고 해서 다시 확정일자를 받으면 그 효력이 다시 확정일자를 받은 시점부터 생기게 되므로 최초 전세 계약 시 받았던 확정일자 그 상태로 유지해야 합니다.

 

5. 전세보증보험 주채무자 변경 신청

▶ 보통 세입자 분들은 전세 보증금을 지키기 위해 전세보증보험에 가입을 하는데 집주인이 변경되었다면 보증보험 회사에 집주인 변경신청(주채무자 변경 신청)을 해야 나중에 문제가 발생해도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

 

인터넷보증 홈페이지 바로가기

 

▶ 임대인 변경 신청 절차

인터넷보증 홈페이지 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청내역 확인 > 보증변경신청 화면에서 '임대인변경' 신청 가능

 

▶ 필요서류

① 부동산등기부등본

② 매매계약서 사본 혹은 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류

③ 보증신청인의 신분증 사본

 

6. 계약기간 만료 시 체크리스트

새로운 집주인으로 변경되고 나서 계약기간이 만료되기 전 챙겨할 것들을 확인하시기 바랍니다. 

 

1. 바뀐 집주인의 실거주 여부 확인

▶ 집주인이 변경되어도 계약기간까지는 거주가 가능하지만 계약기간이 만료되고 나서 바뀐 집주인이 실거주를 한다고 하면  계약갱신청구권을 사용할 수 없기 때문에 퇴거를 해야 합니다. 그러니 반드시 계약종료 2~6개월 전에는 바뀐 집주인에게 실거주 여부를 미리 확인해야 합니다.

 

2. 계약갱신청구권 사용 여부 통보 

▶ 계약기간 만료 후 더 이상 거주 계획이 없다면 상관없지만 계속 거주를 하기 위해 전세갱신을 원한다면 반드시 계약기간 만료 전에 바뀐 집주인에게 계약갱신청구권을 사용한다고 통보해야 합니다. 왜냐면 집주인이 바뀌면 묵시적 갱신은 인정되지 않기 때문입니다. 따라서 계약종료 2~6개월 전에는 집주인에게 갱신권 사용 여부를 알려야 합니다.

 

3. 집주인의 보증금 증액 요구 대처

▶ 집주인이 변경되어도 계약기간까지는 보증금을 증액할 수 없지만 계약기간이 만료되면 집주인이 보증금 증액을 요구할 수 있기 때문에 증액된 보증금 부분에 대해서 미리 자금을 마련해야 하며 추가 계약서를 작성해야 합니다. 계약서 작성 전에는 반드시 등기부등본을 확인해 새로운 근저당권은 없는지 확인 후 문제가 없다면 계약서를 작성하고 증액된 부분에 대해 추가로 확정일자를 받아야 합니다.

※ 계약갱신청구권 사용 시 보증금의 증액한도는 5%입니다.