요즘 전세사기 관련 뉴스들이 화제가 되고 있는데 많은 분들이 전세사기 때문에 막대한 재산 피해를 입었다고 합니다. 부동산 시장이 침체기인 만큼 앞으로 더욱더 이러한 피해는 커질 것으로 예상되어 이런 상황을 예방하고자 앞으로 전세계약을 예정 중이신 분들께 주의사항을 안내해 드리겠습니다.
목차
전세계약 과정별 확인사항
1. 계약 전 확인사항
1. 주택상태
가장 먼저 확인해야 할 사항은 불법·무허가 주택여부를 확인해야 합니다. 이러한 유형의 주택은 전입신고를 할 수 없어 주택임대차보호법 적용을 받지 않기 때문에 보증금 보호가 어려우니 현장 방문 및 건축물대장 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.
2. 적정전세가율
매매가 대비 전세가율이 너무 높으면 매매가 하락 시 역전세 우려가 있고 경매 시엔 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 적정전세가율을 반드시 확인해야 합니다. 또한 부동산 정보 사이트를 통한 적정시세를 체크하여 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지해야 합니다.
3. 선순위 권리관계
보증금을 지키기 위해서는 등기부등본의 갑구와 을구를 통해서 선순위 권리관계가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 나보다 앞선 날짜에 은행 대출이나 가압류등 선순위 권리가 있다면 추후 경매로 넘어갈 시 순위가 밀려나 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
4. 임대인 세금 체납여부
임대인이 세금을 체납할 경우 추후 공매로 넘어갈 수 있으며 이때 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 국세, 지방세 미납내역을 확인해야 하며 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인이 가능합니다.
| 국세 미납내역 확인 바로가기 | 지방세 미납내역 확인 바로가기 |
2. 계약 중 확인사항
1. 임대인(대리인) 신분
전세계약자가 등기부등본상 임대인이 맞는지 신분증과 비교해 동일인물 여부를 확인해야 합니다. 대리인의 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 보증금 이체 시 반드시 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체를 진행해야 합니다.
2. 공인중개사 정상영업 여부
계약을 진행하는 중개업소가 미등록 또는 업무정지 업소일 경우 중개사고가 발생하면 보상을 받을 수 없기 때문에 적법한 중개업소인지 확인해야 합니다.
3. 주택임대차 표준계약서
계약진행 시 권리보장 특약을 명시하기 위해선 주택임대차 표준계약서 양식을 활용하는지 확인해야 하며 미사용 시 공인중개사나 임대인에게 사용할 것을 요청해야 합니다.
4. 권리관계 재확인
계약 전에도 살핀 권리관계를 한 번 더 살펴야 합니다. 계약 전 선순위 권리가 없더라도 계약진행 사이에 은행 대출이나 가압류가 발생될 수도 있기 때문에 계약서 작성당일날 등기부등본을 발급하여 근저당 등 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
3. 계약 후 확인사항
1. 임대차신고
전세계약 체결이 완료되면 30일 이내에 계약내용을 신고해야 하며 임대차 신고를 하게 되면 확정일자가 자동부여 됩니다. 임대차신고는 관할 주민센터에 방문신고 또는 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 신고가 가능합니다.
2. 잔금 지급 시 권리관계 확인
권리관계는 잔금 지급 시에도 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 근저당 등 권리관계를 확인하시고 이사 들어갈 집에 기존 세입자가 있다면 전출 준비가 되었는지 확인 후에 임대인 명의의 계좌를 확인하고 잔금을 이체해야 합니다.
4. 이사 후 확인사항
1. 전입신고
주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고는 익일부터 대항력이 발생합니다.
2. 전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환과 관련하여 사고를 예방하기 위해 되도록 보증보험에 가입하셔야 합니다.
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