융자 있는 집 전세 계약여부와 체크사항

 

요즘 융자 있는 조건으로 저렴하게 나오는 전세 매물들이 많은데 금액적인 부담이 적어 계약하고 싶다는 생각을 하는 분들이 많습니다. 그래서 이러한 분들을 위해 융자 있는 집은 전세 계약을 해도 되는지 그리고 어떠한 부분들을 체크해야 하는지 자세히 알려드리겠습니다.

 

목차

 

융자 있는 집은 전세계약을 해도 되는가?

결과적으로 말씀드리면 융자 있는 집도 전세계약을 할 수는 있습니다. 다만 융자가 없는 집 보다 훨씬 위험하며 되도록 권하지는 않습니다. 전세보증금이 저렴하단 이유로 아무런 사항도 확인하지 않고 덥석 계약을 진행하면 나중에 후순위 권리자로 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다. 

 

전세 계약 전 필수 체크사항

하지만 모든 분들이 자금의 여유가 있는 것도 아니고 전세매물이 귀해지는 시기에는 어쩔 수 없이 계약을 해야 되는 상황도 오기 마련이기에 계약을 할 수밖에 없다면 몇 가지 체크사항들을 확인해야 합니다.

 

1. 등기부등본 확인

첫 번째는 등기부등본부터 확인해야 합니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 3가지로 구성되어 있는데 여기서 눈여겨봐야 할 부분은 갑구와 을구입니다.

 

① 갑구 : 갑구의 등기목적을 살펴보면 보통 소유권보존이나 소유권이전이 표시되어 있어 현재 부동산의 소유주 변동을 나타내는 정상적인 거래를 표시하지만 이 부분에 만약 압류, 가압류, 경매신청과 같은 표시가 되어 있다면 경매로 넘어갈 여지가 충분하기 때문에 이런 물건은 피하시기 바랍니다. 

 

② 을구 : 을구의 등기목적에 근저당권을 확인하시고 권리자 및 기타 사항을 통해 채권최고액이 얼마인지 반드시 확인하시기 바랍니다. 이 채권최고액이 얼마인지에 따라서 융자 있는 집이어도 계약을 할 수 있는 수준인지 아니면 위험해서 피해야 하는 수준인지 확인할 수 있습니다.

 

2. 보증금과 채권최고액 

통상적으로 보증금과 채권최고액의 합이 집값의 60%를 넘으면 위험하다고 판단합니다.

 

예를 들어 KB시세가 4억 원 정도 하는 아파트에 등기부등본 상을구의 적혀있는 집주인의 채권최고액이 4천만 원이 잡혀있고 전세 보증금이 (2억 5천, 2억, 1억 5천) 3가지 경우라 가정했을 때 위험여부를 판단하면 아래와 같습니다.

 

ⓛ 2억 5천만 원 (보증금) + 4천만 원 (채권최고액) / 4억 원 (집값) = 72.5% (위험)

※ 전세 보증금이 2억 5천만 원이고 채권최고액이 4천만 원인 경우에는 이 두 금액의 합이 집값의 72.5%를 차지하기 때문에 추후 경매로 넘어갔을 시 보증금 전액을 보상받기 어려운 위험한 수준이라 계약을 피하셔야 합니다.

 

② 2억 원 (보증금) + 4천만 원 (채권최고액) / 4억 원 (집값) = 60% (주의)

※ 전세 보증금이 2억 원이고 채권최고액이 4천만 원인 경우에는 이 두 금액의 합이 집값의 60%를 차지하기 때문에 위험 수준은 아니지만 위험요소의 여지가 조금이라도 있기에 계약을 권장하지는 않습니다.

 

③ 1억 5천만 원 (보증금)  4천만 원 (채권최고액) / 4억 원 (집값) = 47.5% (양호)

※ 전세 보증금이 1억 5천만 원이고 채권최고액이 4천만 원인 경우에는 이 두 금액의 합이 집값의 47.5%를 차지하기 때문에 60%보다 적은 비율을 가지고 있으므로 비교적 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

 

3. 현명한 대처법

아무리 융자와 채권최고액의 합이 집값에 60% 안쪽으로 나와도 사실 가장 안전하게 융자 있는 집을 전세로 계약하는 방법은 정상적인 시세로 보증금을 지불하고 집주인에게 전세잔금일까지 대출을 모두 상환하여 근저당의 말소처리를 요구하는 방법입니다. 

 

① 근저당권 말소 조건으로 계약 : 어차피 집주인은 전세보증금을 받으면 목돈이 생기기 때문에 더 이상 융자를 만들 이유가 없습니다. 따라서 전세계약을 진행하는 조건으로 잔금일 기준으로 말소신청 및 상환처리를 요구하고 말소 접수증과 영수증을 확인해서 근저당을 없애는 조건으로 전세 계약을 하시는 것이 가장 좋습니다.

 

② 전세금 반환보증보험 가입 : 근저당권이 말소되었다 하더라도 집주인은 본인의 돈으로 융자를 갚은 게 아닌 세입자의 보증금으로 융자를 갚았기 때문에 돈이 없어 추후에 전세 보증금을 바로 못 돌려 줄수도 있기에 임차인은 혹시 모를 상황에 대비하여 필히 전세보증금 반환보증보험에 가입해 두어야 합니다.